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n un condominio composto da quattro unità abitative, due dei partecipanti agiscono a proprie spese per riparare il tetto – bene comune – per il pericolo di distacco dell’eternit ivi presente. Successivamente agiscono in giudizio al fine di ottenere il rimborso delle somme anticipate, ma in primo e secondo grado la relativa domanda viene rigettata così come la richiesta di indennizzo per arricchimento senza causa.

A quali condizioni il singolo condomino ha diritto ad essere rimborsato dagli altri partecipanti per le spese sostenute nell’interesse comune?

La Corte di Cassazione, Sezione II, con la sentenza 19 marzo 2026, n. 6629 (testo in calce), innanzitutto chiarisce che la disciplina del condominio di edifici si applica anche al condominio minimo. Pertanto, nel caso di specie, non opera la norma sulla comunione che consente il diritto al rimborso in termini più ampi (1110 c.c.), ma viene in rilievo l’art. 1134 c.c. che è diretto «ad impedire indebite e non strettamente indispensabili interferenze dei singoli partecipanti nella gestione del fabbricato comune riservata agli organi del condominio, essendo previsti dalle norme processuali, applicabili ai condomini minimi, strumenti alternativi, quale ad es. il ricorso al giudice ai sensi dell’art. 1105 c.c.». In altre parole, il singolo ha diritto al rimborso solo se agisce in condizioni di urgenza che non ammettono dilazioni, non bastando la mera necessità dell’intervento.

La decisione è interessante anche perché esclude la possibilità di esperire l’azione di arricchimento senza causa. L’azione ex art. 2041 c.c. ha natura sussidiaria proprio per evitare di eludere i limiti posti all’esercizio delle azioni tipiche o duplicazioni di tutela. Secondo gli ermellini, «un eventuale rimborso in assenza dell’indifferibilità dei lavori verrebbe a porre nel nulla la finalità dell’art. 1134 c.c. […]».

La vicenda
In un condominio composto da quattro unità immobiliari (un “condominio minimo”), due condomini chiedevano agli altri il rimborso pro quota delle spese sostenute per la manutenzione delle parti comuni, in particolare gli attori erano intervenuti sul tetto per il pericolo di distacco dell’eternit e per le infiltrazioni agli immobili sottostanti. A fronte del rifiuto degli altri alla richiesta di rimborso, agivano in giudizio e i convenuti, in via riconvenzionale, chiedevano l’eliminazione delle opere realizzate dagli attori consistenti in uno sporto e in balcone in sostituzione delle due finestre, con aggravamento della preesistente servitù di veduta sul fondo di uno dei convenuti. In primo grado la domanda attorea veniva accolta e la riconvenzionale rigettata, mentre in sede di gravame la pronuncia veniva parzialmente riformata. Secondo il giudice d’appello, i lavori svolti dagli attori non erano né urgenti né indifferibili; inoltre, veniva respinta l’azione di arricchimento senza causa (ex art. 2041 c.c.) per carenza di sussidiarietà della domanda, atteso che il rimborso è consentito solo alla presenza dei requisiti indicati dall’art. 1134 c.c.

Si giungeva così in Cassazione.

Premessa: le spese indifferibili e urgenti
L’art. 1134 c.c. rubricato “gestione di iniziativa individuale” dispone che il condomino che ha assunto la gestione delle parti comuni senza autorizzazione dell’amministratore o dell’assemblea non ha diritto al rimborso, salvo che si tratti di spesa urgente.

Cosa s’intende per spese urgenti?

Sono urgenti le spese che non possono essere differite, ossia che non ammettono ritardo. In generale, riguardano le opere di manutenzione che, per particolari esigenze, non possono compiersi con la consueta periodicità, ma esigono pronta spedizione. Sono tali gli esborsi effettuati a causa di un evento improvviso, imprevedibile e gravemente dannoso per la cosa comune (
Cass. 18759/2016). Ad esempio, la spesa relativa al tetto scoperchiato da un temporale o ad un cornicione pericolante a causa di un’abbondante nevicata. La giurisprudenza qualifica come urgenti le opere che, secondo il criterio del buon padre di famiglia, «appaiano indifferibili allo scopo di evitare un possibile, anche se non certo, nocumento alla cosa comune» (
Cass. 18759/2016;
Cass. 4364/2001). L’urgenza va commisurata alla necessità di evitare che il bene comune «arrechi a sé o a terzi o alla stabilità dell’edificio un danno ragionevolmente imminente, ovvero alla necessità di restituire alla cosa comune la sua piena ed effettiva funzionalità» (
Cass. 27519/2011).

Laddove si ravvisi una condizione di urgenza, non possono osservarsi le consuete regole di convocazione dell’assemblea e conseguente deliberazione di approvazione dei lavori. Pertanto, il singolo condomino ha diritto di esercitare un intervento diretto, senza l’autorizzazione dell’amministratore e dell’assemblea. In tali circostanze, il singolo che agisce motu proprio deve dimostrare l’urgenza e di non aver potuto allertare l’amministratore o gli altri partecipanti alla comunione (
Cass. 4684/2018). Una volta provata l’effettiva situazione di urgenza, egli ha diritto di ottenere il rimborso di quanto speso dagli altri condomini (art. 1134 c.c.). Parimenti, l’amministratore ha titolo per ordinare lavori di manutenzione straordinaria, in caso di urgenza (art. 1135 c. 2 c.c.)

Il presente paragrafo è tratto dalla guida redatta dalla scrivente “Le spese condominiali”.

Condominio minimo: opera il regime del rimborso spese previsto dalle norme sul condominio
Tra le varie censure i ricorrenti lamentano la violazione degli articoli 1117 e 1123 c.c., in quanto, secondo le loro difese, gli interventi sulle parti comuni gravano su tutti i condomini anche in assenza di urgenza. Inoltre, si dolgono del fatto che la decisione gravata non abbia considerato che l’urgenza dei lavori era stata accertata dal CTU che aveva rilevato il pericolo di distacco dell’eternenit; secondo le loro censure, i giudici di merito, invece, hanno attribuito rilievo decisivo al tempo trascorso tra la necessità dei lavori e il loro effettivo svolgimento.

La Suprema Corte considera le censure infondate.

Innanzitutto, i giudici di legittimità ricordano che la disciplina del condominio di edifici trova applicazione anche nel caso del condominio minimo, che è quello «formato […] da due partecipanti con diritti di comproprietà paritari sui beni comuni» (in tal senso vedasi
Cass. 15705/2020). La disciplina codicistica sul condominio si applica:

sia con riferimento alle disposizioni che regolamentano la sua organizzazione interna,
sia con riguardo alle norme che disciplinano le situazioni soggettive dei partecipanti, tra cui il diritto al rimborso delle spese fatte per la conservazione delle cose comuni (Cass. SS.UU. 2046/2006;
Cass. 5914/1993,
Cass. 21015/2011, Cass. 561/2026).
I giudici di legittimità chiariscono che il regime del rimborso delle spese sostenute dal singolo condomino nell’interesse degli altri per il bene comune (come il tetto) è diverso dalla disciplina della comunione.

Infatti, nell’ipotesi della comunione, il rimborso è dovuto in caso di mera trascuranza degli altri comproprietari (art. 1110 c.c.), invece, nel caso del condominio, il rimborso spetta solo allorché la spesa risulti urgente.

La differente disciplina dipende dal fatto che, nella comunione, i beni comuni costituiscono l’utilità finale del diritto dei comproprietari, i quali, se non vogliono chiedere lo scioglimento, possono decidere di provvedere personalmente alla loro conservazione. Viceversa, nel condominio, le porzioni comuni costituiscono delle utilità che sono strumentali al godimento dei beni individuali, pertanto, la legge regolamenta, in modo più restrittivo, la possibilità che il singolo possa interferire nella loro amministrazione.

Il suddetto rapporto di “necessaria strumentalità” emerge anche nel condominio minimo e, quindi, la spesa sostenuta autonomamente dal singolo è rimborsabile solo allorché abbia i requisiti previsti dall’art. 1134 c.c. (
Cass. 21015/2011,
Cass. 9743/2010,
Cass. 16075/2007, Cass. SS. UU. 2046/2006).

La necessità dei lavori è diversa dall’urgenza
Gli ermellini evidenziano come il concetto di “necessità di eseguire i lavori” diverga da quello di “urgenza nell’eseguirli”. Infatti, i lavori sono urgenti allorché non siano differibili in quanto:

potrebbe derivarne un danno al bene comune (Cass. 6400/1984;
Cass. 4364/2001),
oppure il bene comune potrebbe arrecare danno a terzi (si pensi al cornicione pericolante) o alla stabilità dell’edificio,
oppure vi sia la necessità di restituire al bene comune la sua funzionalità (
Cass. 27519/2011;
Cass. 4330/2012).
Per dare concretezza a quanto sopra esposto, riporto la seguente esemplificazione:

«se cadono dei calcinacci da un cornicione, l’amministratore avrà l’obbligo di far rimuovere tutti quegli elementi pericolanti, ma non anche quello di chiamare una ditta per eseguire i lavori di ristrutturazione, allo stesso modo se si rompe l’autoclave e non è possibile in alcun modo intervenire per tamponare l’emergenza al fine di convocare un’assemblea e decidere della sostituzione, l’amministratore deve provvedere alla sostituzione per ripristinare e, quindi, garantire l’erogazione dei servizi comuni» (passaggio tratto da
Cass. 27519/2011).

Torniamo ora alla decisione in commento.

La valutazione dell’urgenza si evince dalla necessità che le opere siano eseguite speditamente senza che il singolo abbia la possibilità di avvertire previamente gli altri condomini o l’amministratore (
Cass. 18759/2016). Il fatto che la disciplina codicistica circoscriva la possibilità di intervento del singolo all’urgenza trova la propria ratio giustificativa nel fatto che la gestione del fabbricato è riservata agli organi del condominio e non sono ammissibili interferenze da parte dei singoli partecipanti salvo che siano indispensabili. La legge, infatti, prevede strumenti alternativi nel caso di inerzia nell’adozione dei provvedimenti o nell’esecuzione di quelli non urgenti ma necessari alla conservazione e al godimento dell’edificio; infatti, il condomino interessato può agire, affinché sia sostenuta la spesa, ai sensi degli articoli 1133 c.c. con ricorso all’assemblea e 1137 e 1105 c.c. con ricorso all’autorità giudiziaria (
Cass. 20528/2017).

Secondo gli ermellini, i giudici di merito hanno seguito i principi sopra esposti distinguendo gli interventi indifferibili da quelli necessari e la decisione impugnata ha spiegato che la consulenza tecnica dava atto della necessità degli interventi non già della loro urgenza. Per accogliere la richiesta di rimborso, invece, la CTU avrebbe dovuto evidenziare uno stato di conservazione delle parti comuni tale da non consentire di attivare previamente gli strumenti che l’ordinamento mette a disposizione per superare l’inerzia o l’opposizione degli altri contitolari, compreso il ricorso al giudice ex art. 1105 c.c.

I giudici di legittimità sottolineano come l’art. 1134 c.c. – che ammette il rimborso delle spese sostenute dal singolo nell’interesse degli altri – sia diretto:

«ad impedire indebite e non strettamente indispensabili interferenze dei singoli partecipanti nella gestione del fabbricato comune riservata agli organi del condominio, essendo previsti dalle norme processuali, applicabili ai condomini minimi, strumenti alternativi, quale ad es. il ricorso al giudice ai sensi dell’art. 1105 c.c. (art. 1105, quarto comma, cod. civ.;
Cass., n. 5914/1993)»

No all’azione di arricchimento senza causa
Tra le varie censure il ricorrente lamenta che la decisione gravata abbia dichiarato inammissibile l’azione di arricchimento senza causa, mentre il riconoscimento di un indennizzo avrebbe evitato l’ingiusto arricchimento degli altri condomini.

Anche tale censura è infondata.

Dal momento che, nel caso di specie, difettano i presupposti per l’esercizio del diritto al rimborso, il soggetto che ha anticipato la spesa per gli interventi sui beni comuni non può recuperarla neppure parzialmente con l’azione di arricchimento senza causa. Infatti, l’azione ex art. 2041 c.c. ha natura sussidiaria e può essere esercitata solo allorché l’impoverito non disponga di altri strumenti per essere indennizzato per il pregiudizio patito. La suddetta sussidiarietà (art. 2042 c.c.) è diretta a garantire che non siano elusi i limiti posti all’esercizio delle azioni tipiche o che si creino “duplicazioni di tutela”. Pertanto, «è escluso il cumulo di domande (principale e sussidiaria) in funzione integrativa o complementare della tutela principale e il concorso alternativo, nel senso che l’azione non può integrare la tutela che competerebbe in base al titolo o condurre ad un risultato pratico non consentito dalla legge» (Cass. SS.UU. 33954/2023). In ragione di quanto esposto, ammettere il rimborso pur in assenza del presupposto di indifferibilità dei lavori equivarrebbe a vanificare la finalità dell’art. 1134 c.c. che, ut supra ricordato, è volto ad evitare interferenze pregiudizievoli nell’amministrazione del condominio.

Conclusioni: niente rimborso, rigettato il ricorso
Per tutte le ragioni di cui in narrativa, per quanto qui di interesse, il ricorso dei condomini che hanno svolto i lavori viene respinto e le spese di legittimità vengono compensate. Inoltre, ai sensi dell’art. 13 c. 1-quater DPR 115/2002, si dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte dei ricorrenti principali e della ricorrente incidentale, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso, a norma dell’art. 13 c.1-bis DPR cit. se dovuto.