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Chi vive in condominio sa bene che il pagamento delle spese comuni rappresenta un obbligo imprescindibile. Le quote condominiali, una volta approvate dall’assemblea attraverso i bilanci e i relativi riparti, devono essere versate dai proprietari secondo i rispettivi millesimi. In caso di mancato pagamento, l’amministratore può ottenere un decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo nei confronti del condomino moroso.

Tuttavia, possono verificarsi situazioni particolari nelle quali il condomino debitore vanta, a sua volta, un credito nei confronti del condominio. È il caso, ad esempio, dei danni causati da infiltrazioni provenienti da parti comuni dell’edificio, come il tetto o la copertura condominiale. In questi casi, può sorgere una domanda importante: il risarcimento spettante al condomino può essere compensato con le quote condominiali non pagate?

Su questo tema si è pronunciata la Corte d’Appello di Catania con la sentenza n. 734 del 26 maggio 2026, offrendo chiarimenti significativi sia in materia di risarcimento danni sia di opposizione a decreto ingiuntivo.

Infiltrazioni dal tetto e richiesta di risarcimento
La controversia nasceva da un decreto ingiuntivo ottenuto dal condominio nei confronti di un proprietario che non aveva versato alcune quote condominiali. Il condomino, opponendosi all’ingiunzione, sosteneva però di aver subito danni nel proprio appartamento a causa di infiltrazioni provenienti dalla copertura comune dell’edificio.

Per questo motivo, oltre a contestare il credito richiesto dal condominio, proponeva una domanda riconvenzionale chiedendo il risarcimento dei danni subiti.

In primo grado il Tribunale aveva riconosciuto il danno, ma ne aveva ridotto l’importo ritenendo che il proprietario avesse contribuito, almeno in parte, al verificarsi della situazione dannosa.

L’assenza alle assemblee non riduce il diritto al risarcimento
Secondo il condominio, il proprietario avrebbe avuto una responsabilità indiretta per non aver mai partecipato alle assemblee nel corso degli anni. Tale comportamento, a suo dire, avrebbe contribuito all’inerzia decisionale che aveva impedito di intervenire tempestivamente sulla manutenzione del tetto.

La Corte d’Appello di Catania non ha condiviso questa impostazione.

I giudici hanno osservato che la mancata partecipazione alle assemblee non è sufficiente a influenzare o bloccare la volontà collegiale del condominio. Le decisioni assembleari vengono infatti adottate attraverso le maggioranze previste dalla legge e l’assenza di un singolo condomino non può essere considerata causa del mancato intervento manutentivo.

Di conseguenza, il proprietario danneggiato non poteva essere ritenuto corresponsabile delle infiltrazioni e il risarcimento non doveva subire alcuna riduzione. Il condominio è stato quindi condannato a risarcire integralmente i danni accertati.

La domanda riconvenzionale è ammissibile nell’opposizione al decreto ingiuntivo
Un altro aspetto particolarmente interessante della sentenza riguarda la possibilità di avanzare una richiesta di risarcimento danni all’interno del giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo.

Il condominio sosteneva che la domanda risarcitoria fosse estranea alla questione delle quote arretrate e che dovesse essere proposta in un procedimento separato.

Anche su questo punto la Corte ha espresso un orientamento favorevole al condomino.

Secondo i giudici, esisteva infatti uno stretto collegamento tra le due vicende: le quote richieste riguardavano interventi di manutenzione straordinaria sulla copertura comune, proprio quella dalla cui cattiva manutenzione erano derivati i danni lamentati dal proprietario.

La connessione oggettiva tra le due pretese rendeva quindi opportuno affrontarle nello stesso processo, evitando la duplicazione dei giudizi e consentendo una valutazione complessiva della vicenda.

Quando è possibile compensare risarcimento e quote condominiali
La decisione conferma un principio importante: nell’ambito dell’opposizione a decreto ingiuntivo per quote condominiali arretrate è possibile proporre una domanda riconvenzionale di risarcimento danni, anche quando il credito risarcitorio deriva da responsabilità extracontrattuale.

Affinché ciò avvenga, è necessario che tra le due domande esista un collegamento oggettivo tale da giustificare la trattazione congiunta.

In presenza di tale presupposto, il giudice può valutare contemporaneamente il credito vantato dal condominio e quello vantato dal condomino danneggiato, arrivando anche a una compensazione delle rispettive posizioni economiche.

Conclusioni
La sentenza della Corte d’Appello di Catania rappresenta un importante punto di riferimento per i condomini coinvolti in controversie relative a quote arretrate e danni derivanti da parti comuni.

Da un lato, conferma che il mancato pagamento delle spese condominiali non può essere giustificato unilateralmente. Dall’altro, riconosce che il condomino danneggiato può far valere il proprio diritto al risarcimento anche all’interno del giudizio di opposizione al decreto ingiuntivo, purché esista un collegamento concreto tra le due questioni.

Per amministratori e proprietari si tratta di un principio rilevante, perché consente di affrontare nello stesso procedimento situazioni strettamente connesse, favorendo una soluzione più rapida ed efficace delle controversie condominiali.